Så fungerar husköp i Italien

Först som sist: Det som nedan beskriver de olika momenten i köp- och säljprocessen

kring hus och lägenheter i Italien, ska betraktas som vägledande. Det exakta förloppet kan skilja från fall till fall.

Överhuvudtaget är det viktigt att kontrollera allt som har med din äganderätt att göra, köparens rätt och möjlighet att sälja, ev servitut eller begränsningar, samt andra juridiska förutsättningar. En etablerad och duktig mäklare hjälper dig hela vägen fram till ett lyckat köp. Men hur duktig och ansedd mäklaren än är, är det en god idé att alltid anlita skandinavisk advokat med god kännedom om italienska förhållanden. Under Hjälp med köp finns mer info om hur du får kontakt med en advokat med insyn i skandinaviska och italienska förhållanden.

Första steget är ett Contaratto Preliminare (ett preliminärt kontrakt) som är en överenskommelse om att säljaren säljer och att du köper till ett överenskommet pris. I kontraktet redovisas allt som har med köpet att göra; Köpesskillningens storlek, tillträdesdatum och andra villkor. Kontraktet innehåller även en beskrivning av fastigheten och ägarförhållande. Vidare att fastigheten inte belastas av några så kallade rättsliga fel. Det är lämpligt att låta en advokat eller notarien kontrollera olika uppgifter i det preliminära kontraktet. I samband med att det preliminära köpekontraktet undertecknas erlägger köparen erlägger en handpeng, ca 25% av den överenskomna köpeskillingen. Handpenningen utbetalas direkt till säljaren. Om köparen bryter det preliminära kontraktet förlorar han/hon handpenningen. Om säljaren bryter avtalet är han/hon skyldig att återbetala handpenningen plus lika mycket till.

Andra steget i köpets fullföljande sker inför notarius publicus (il Notaio). Notarien är en offentlig tjänsteman som ska bevittna transaktionen och överföra äganderätten. Han eller hon tar även ut stipulerad skatt vid transaktionen. Notarien identifierar alla inblandade parter i rummet (du måste vara närvarande själv) och läser sen igenom kontraktet (Rogito) på italienska och svenska. En tolk kommer också att vara närvarande. När parterna är överens kommer Notarien be båda parter att skriva under kontraktet. Notarien skriver sen själv under och stämplar dokumentet. Det är vid köpets fullföljande som du, köparen, betalar resten av priset på fastigheten (minus depositionen), skatt samt notariens avgifter.

Idag har Italien rutiner för Anti Money Laundering (AML), kallade ”antiriciclaggio”. 

AML kräver att notarien har tillgång till kopior på den ekonomiska transaktionerna så att han/hon kan se källan och fördelningen av resurserna.

När transaktionen är färdig kommer notarien registrera den nya inteckningshandlingen inom ca tre veckor. 

Det finns tre huvudpunkter för köparna att tänka på: skatt, notariens kostnader och fastighetsmäklaravgifter. Omsättningsskatten (IVA) tas ut med 10%. Fastighetsmäklarens avgifter beror på hur ditt avtal ser ut med din mäklare. Generellt kan du räkna med 3–5% av köpeskillingen. Därtill kommer advokatens avgifter.

• Styrkt kopia av passet, eller passen, om det är mer än en köpare. Görs lämpligen hos hos Notarius Publicus här i Sverige.
• Personbevis för utlandet (stämplat och undertecknat). Beställs hos Skattemyndigheten.
• En adress i Italien, vanligen används fastighetsmäklarens.
• Italienskt personnummer (codice fiscale). Alla som bor eller äger en fastighet i Italien måste ha ett italienskt ”personnummer”. Mäklaren eller notarien hjälper dig med det.
• Ett italienskt bankkonto. Bland annat för överföring av pengar och för att betala räkningar.

Läs också:

» Köpa hus eller lägenhet: Husköp på italienska

» Köpa hus eller lägenhet: Fastighetsköpets lilla ordlista

» Hjälp med köp